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Com o constante crescimento das cidades brasileiras e a necessidade de melhoria de infraestrutura a desapropriação de imóveis urbanos pode vir a ser uma realidade para muitas pessoas.

A desapropriação é efetivada mediante um procedimento administrativo, na maioria das vezes acompanhada de uma fase judicial.

A primeira etapa para a desapropriação de um imóvel é a edição de um decreto pelo Poder Executivo, publicado no Diário Oficial, declarando a área de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social, para fins de desapropriação. A esse procedimento damos o nome de fase declaratória.

Na sequência, o representante do Poder Público encaminha uma carta convocando o proprietário do imóvel para tentativa de acordo.

O proprietário do imóvel é notificado pelo Poder Público sobre a declaração de utilidade ou necessidade pública de sua propriedade. Nesta notificação, é feita uma oferta com o valor do imóvel ao proprietário expropriado.

Caso o Expropriado tenha interesse pela oferta do Expropriante é lavrado um termo de acordo através de escritura pública. Aos casos em que o Expropriado não se opõe ao valor ofertado e fecha acordo com o Expropriante chamamos de desapropriação amigável.

O Expropriado deve ficar muito atento à documentação exigida pelo Ente Expropriante para que o pagamento seja realizado. É muito comum a exigência por exemplo, do habite-se, o que pode ser um impeditivo para o recebimento da indenização. Geralmente, a documentação exigida nas desapropriações amigáveis é bem maior do que nas desapropriações judiciais.

Além disso, via de regra, o Poder Público oferece uma indenização inferior ao valor de mercado do imóvel. Na maioria dos casos a desapropriação amigável significa a renúncia de grande parte do valor do imóvel.

Vale lembrar que o Expropriado não está obrigado a aceitar a oferta. Essa inclusive é a nossa recomendação. Antes de aceitar a oferta do Expropriante é de suma importância que o proprietário expropriado faça uma avaliação para que tenha ideia de qual o valor de mercado do imóvel.

Se houver acordo entre o Poder Público e o proprietário do bem, o que não é frequente, o procedimento esgota-se nessa fase.

Caso não ocorra uma composição amigável, o Ente Expropriante entra em juízo com ação de desapropriação. O Expropriante é o autor e o Expropriado é o réu.

É importante notar que a declaração é apenas um ato preliminar e não se confunde com a desapropriação. Ela apenas dá início à desapropriação.

Em resumo, a desapropriação tem duas fases, uma declaratória e outra executória. A fase executória se divide em desapropriação amigável e desapropriação judicial.

Se o proprietário não aceitar o valor oferecido, a desapropriação passará a ser judicial, ficando a decisão a cargo do poder judiciário, que decidirá qual o valor justo pelo imóvel.

A proposta em dinheiro é apresentada para os proprietários em reunião pessoal ou na própria ação. É obrigatória a apresentação da oferta por parte do Expropriante na petição inicial. Assim, o proprietário do imóvel passa estar ciente de que sua propriedade é de utilidade pública, necessidade pública ou interesse social e fica sabendo ainda qual o valor oferecido pelo Poder Público a título de indenização.

Não raro, o valor oferecido pelo poder público é injusto e abaixo do valor de mercado resultando em prejuízo para o proprietário do imóvel expropriado. Constatando isso, o expropriado deverá procurar por profissionais especialistas na matéria.

O escritório LVADV possui corpo técnico especializado em desapropriação, que por ser uma matéria multidisciplinar conta com o apoio de Engenheiros e Contadores para que assim possa tratar das desapropriações com maestria, proporcionando para seus cliente uma justa indenização.

É de fundamental importância o desenvolvimento de um trabalho de avaliação do imóvel expropriado, tendo em vista que no processo da desapropriação não se discute os motivos que levaram o Poder Público a realizar a desapropriação, discute-se somente questões da regularidade do processo e o valor da indenização.

Ainda no início do processo judicial, o Juiz nomeará um perito de sua confiança para proceder a avaliação prévia do bem objeto da desapropriação. As partes podem indicar assistente técnico do perito e formular quesitos no prazo legal. É importante, que o Expropriado esteja atento a essa fase do processo, pois de fundamental importância.

Nos processos de desapropriação é comum a realização de duas perícias, uma prévia e uma definitiva. Se engana quem acha que a avaliação prévia é menos importante que a avaliação definitiva.

Recomendamos que o Expropriado elabore também um laudo de avaliação, assim como fazem o Ente Expropriante e o Perito nomeado pelo Juiz. Nas ações que patrocinamos esse laudo é elaborado por engenheiro civil membro do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia.

O Juiz nomeia um perito de sua confiança, que vai marcar data para realizar a vistoria do imóvel e em seguida apresentará seu laudo de avaliação.

Para que o Expropriante seja imitido na posse provisória do imóvel e desenvolva o empreendimento pretendido, poderá alegar urgência e terá que depositar o valor integral encontrado na perícia prévia.

Após a imissão na posse, o Expropriado poderá levantar até 80% do valor da indenização.

Para realizar o levantamento dos 80% da indenização, o Expropriado terá que cumprir alguns requisitos. São eles, a apresentação das certidões negativas de débitos fiscais, o comprovante de propriedade atualizado do imóvel e publicar um edital para dar conhecimento a terceiros em dois jornais de grande circulação.

Mesmo que o Expropriado não concorde com o valor da perícia prévia, poderá fazer o levantamento dos 80% da indenização. Tanto o ato do depósito por parte do Expropriante quanto o ato de recebimento pelo Expropriado não significa concordância com o valor da perícia.

A fase de instrução do processo, ou seja, de produção de provas para definir o valor justo do imóvel não se esgota com a avaliação prévia.

O objetivo da avaliação na ação de desapropriação é assegurar que o Expropriado receba uma indenização justa, mediante o pagamento de quantia próxima do valor de mercado do bem expropriado.

É possível, em uma ação de desapropriação, a realização de duas periciais, para se perquirir o valor do bem expropriando, em momentos distintos. Se diferenciam, essencialmente, na sua complexidade, objetivo e momento.

A perícia preliminar, fundamentalmente, tem por objetivo e finalidade orientar o arbitramento do valor de depósito prévio para fins de imissão na posse pelo expropriante, e, por isso, é permitido que se realize de forma mais simples.

Por seu turno, a perícia definitiva, produzida em momento próprio da instrução, reveste-se de maior amplitude e com mais detalhamentos com o escopo de ser definido o valor justo e preciso da indenização, nos limites do contraditório e da ampla defesa.

A indenização devida ao expropriado não se compõe, apenas, do valor de mercado do bem atingido pela expropriação. Em princípio, todo e qualquer prejuízo advindo da desapropriação deve ser ressarcido, a fim de que seja atendido o princípio constitucional da justa indenização.

A prévia imissão na posse não é verdadeiramente um ato provisório, uma vez que a satisfação da utilidade ou necessidade pública a torna irreversível. Exatamente por esse motivo a perda da posse pelo expropriado acarreta-lhe a impossibilidade de exercer as faculdades que compõem o direito da propriedade (uso, gozo, disposição).

Apesar de o depósito prévio a que se refere o Decreto Lei 3.365/41 não se confundir com a justa e prévia indenização prevista no texto constitucional, somente é permitido ao expropriante imitir-se na posse provisória do bem após o deposito prévio do respectivo valor indicado em avaliação judicial preliminar.

Em se tratando de desapropriação, é dominante o entendimento de que a indenização deve ser a mais completa possível, suficiente para recompor o desfalque patrimonial que o ato expropriatório acarretou ao particular.

Não se deve atribuir ao desapropriado nem mais nem menos do que se lhe subtraiu, porque a expropriação não deve ser instrumento de enriquecimento e nem de empobrecimento do expropriante ou do expropriado.

A indenização deve, portanto, ser exata, no sentido de que ao expropriado há de se dar precisamente o equivalente ao que lhe foi tomado pelo expropriante.

A indenização devida ao expropriado não se compõe, apenas, do valor de mercado do bem atingido pela expropriação. Em princípio, todo e qualquer prejuízo advindo da desapropriação deve ser ressarcido, a fim de que seja atendido o princípio constitucional da justa indenização.

Com propriedade leciona HELY LOPES MEIRELLES:

"A indenização justa é a que cobre não só o valor real e atual dos bens expropriados, à data do pagamento, como, também, os danos emergentes e os lucros cessantes do proprietário, decorrentes do despojamento do seu patrimônio. Se o bem produzia renda, essa renda há de ser computada no preço, porque não será justa a indenização que deixe qualquer desfalque na economia do expropriado. Tudo que compunha seu patrimônio e integrava sua receita há de ser reposto em pecúnia no momento da indenização; se o não for, admite pedido posterior, por ação direta, para complementar-se a justa indenização. A justa indenização inclui, portanto, o valor do bem, suas rendas, danos emergentes e lucros cessantes, além dos juros compensatórios e moratórios, despesas judiciais, honorários de advogado e correção monetária" (in Direito Administrativo Brasileiro, Malheiros Editores, 27ª ed., p. 585).

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